Денег нет, но вы постройтесь

Все хотят дом, но…В новой реальности, когда жить в густонаселенном городе стало опасно для жизни, офисных сотрудников поголовно переводят на «удаленку», а скоростной интернет есть в самой глухой деревне, мечтать о жизни за городом стало большинство россиян.Когда в стандартной квартире не «просто ночуешь», а еще и работаешь, и тренируешься, и учишься, психологическое напряжение становится просто невыносимым. Труднее всего пришлось людям в маленьких квартирах и студиях. Жители крупных городов ринулись скупать загородную жилплощадь любого формата, включая таунхаусы. Эксперты объясняют это вот чем:Появились государственные программы, которые позволяют купить загородную недвижимость на льготных условиях;
Границы закрылись, и у людей освободились средства, которые раньше потратили бы на отдых и путешествия;
Банковские вклады стали совсем невыгодными. В 2020 году в десяти крупнейших банках нашей страны максимальная ставка по депозитам опустилась с 6% до 4,49% годовых. По данным аналитического центра ЦИАН, люди стали рассматривать покупку недвижимости, как наиболее надежный способ сохранить деньги. А если недвижимость, то дом.
Хотите жить нормально – стройте дом. Мне страшно даже смотреть на человейники, прожил в доме полжизни и теперь не могу в квартире находиться больше часа, от мамы убегаю, даже чая не выпив. Соседи, будто в коммуне живешь, квартплаты – за что только с народа деньги выколачивают…
Все хотят стройку, но…С лета 2021 года, по данным аналитиков недвижимости, россияне стали охотнее покупать не готовые дома, а именно земельные участки под строительство. Но себестоимость жилья растет быстрее, чем инфляция – на 18-20% за 2021 год (это средний показатель для всех типов недвижимости) при уровне инфляции 8%.По прогнозу директора по экономике Группы RBI Сергея Кайстрюкова, в этом году стоимость строительства подорожает еще на 8-10%. Цены на стройматериалы и строительные услуги уже не опустятся до уровня, на котором были в 2020 году; они будут расти, пока человечество полностью не победит COVID-19. Поэтому эксперты говорят: хотите построить дом – начинайте сейчас, завтра стройка будет еще дороже. Время не на стороне частного застройщика. Строительные материалы и рабочая сила будут дорожать, доходы населения не вырастут, надо делать выбор: дорого строиться сейчас или остаться на ближайшие годы без загородной жизни. Профессионалы советуют:Покупать стройматериалы зимой, вот прямо сейчас, до начала сезона;
Закладывать в смету еще 20% от ее стоимости.
Осталось понять, как построить дом без денег. Или –  где взять деньги.Брать потребительские кредитыНа FORUMHOUSE есть раздел, где общаются люди, которые строят дома на денежные средства банков. Они считают, что ипотека на строительство дома, даже не льготная, лучше, чем потребительские кредиты.Ставки потребительского кредита сравнимы с ипотечными, но сроки (а стало быть, и размер ежемесячной выплаты) нет.Лучше взять ту же сумму, растянуть ее на 15 лет, и при возможности платить больше каждый раз, чем взять на минимальный срок и трястись, что тысячи на платеж не хватит.
И еще: ставки сейчас сравнимы, но ипотечные все-таки пониже, и ипотеку  можно гасить средствами из МСК – материнского (семейного) капитала, а обычный потребительский кредит нельзя.Но люди успешно строятся и на потребительские кредиты. FORUMHOUSE рассказывал историю Павла (ник на нашем сайте PavelZaripov), который построил кирпичный дом поэтапно, сначала на средства от продажи гоночной машины, потом на  потребительские кредиты. Когда в кассе стройки денег не было совсем и ему писали «как-то грустно», он отвечал, что грустно – смотреть в глаза жене, когда ютишься с детьми в крошечной квартирке. Но правда и то, что такой способ финансирования стройки был для него огромным и непрерывным стрессом. Ссылка на историю – в конце статьи.Классическая ипотека на постройку индивидуального домаТакую ипотеку сейчас дают несколько крупных банков, включая Сбербанк, Банк Дом.РФ, РСХБ, ВТБ. У многих банков есть ограничение по возрасту – к моменту полной выплаты кредита заемщик не должен быть старше 65 лет.Деньги могут дать и на 30 лет, но на довольно невыгодных условиях, с ипотекой на квартиру не сравнить: первый взнос –  20-25%; процент  начинается от 8,5%, банки практикуют индивидуальный подход к клиентам, многое зависит и от характеристик дома, и от того, как им оценивается заемщик. Процент снижают, если:Заемщик готов внести большую часть суммы в виде первоначального взноса;
Берет кредит на небольшой срок;
Заемщик – зарплатный клиент банка;
Заемщик оформляет страховку жизни и здоровья.
Банком в обеспечение кредита оформляется имущество: квартира, участок (требуется оценка аккредитованной банком организацией), но оно должно превышать стоимость сметы: кредит дают на сумму 75% от стоимости сметы или залогового имущества.
В договоре с банком прописывается срок, за который дом должен быть построен и зарегистрирован (в большинстве случаев три года). В ряде случаев построенное строение переходит в залог до полной выплаты кредита; после его регистрации размер ставки снижается на 1%. Средства выдаются поэтапно, двумя траншами.Вот несколько историй наших пользователей, которые брали такие ипотеки.Stronich брал кредит по ставке 13,5% (это было несколько лет назад), в залог предоставил право аренды земли, плюс у него был поручитель. Кредит брал на 10 лет, дом по договору построил за три года, зарегистрировал, застраховал и передал банку. Вместо первоначального взноса банк взял у него чеки, подтверждающие, что эта сумма уже потрачена на строительство – действительны чеки за два последних года. Так как земля была в аренде, пришлось получить согласие на передачу аренды в залог от  местного департамента по имуществу.У пользователя FORUMHOUSE с ником pryankov участок был в собственности, без построек, он и пошел в залог банку. Из списка оценщиков, предоставленных банком,  pryankov выбрал самого дешевого и через день после обращения получил готовую оценку.У меня оцененная стоимость земли (вернее 75% от стоимости) была больше, чем сумма кредита, поэтому кроме земли никаких залогов и страховок не надо, а если бы было бы меньше, то построенный дом тоже в залог и его тоже страховать.
Страховку потребовалось сделать только  на титульного заемщика (1% от суммы кредита), еще нужно было разрешение на строительство (сейчас это уведомление) и смета. У Pryankov смета подробно описывала только фундамент и коробку с крышей и окнами, и ее все равно одобрили, без инженерных коммуникаций и финишной отделки. Дом строила фирма (многие утверждают, что банки охотнее дают деньги, когда дом возводит один застройщик). Наш пользователь перевел строителям аванс из своих средств, 30,5% от сметы и предоставил копию чека в банк. Банк перевел деньги сразу же, как только земля была оформлена в Росреестре на обременение. Впоследствии значительная часть этого кредита была погашена средствами материнского капитала.Участник FORUMHOUSE c ником Sergpn тоже брал ипотеку на строительство под залог участка. Строил он без привлечения фирмы, смету для банка составлял сам. Он говорит: в банке работают не строители, и чтобы им было понятно, смета должна быть написана просто:Раздел 1. Фундамент: бетона – столько, арматуры – столько, работы – столько.
Раздел 2. Коробка: кирпич –  столько, цемент – столько и т. д.
Деньги Sergpn брал, чтобы завершить уже начатое строительство. 75% от стоимости его участка оценили в четыре миллиона, вместо первоначального взноса он предоставил на два миллиона чеков.Остальные два миллиона можно выбирать любыми суммами. Этакая кредитная линия: можно и не выбирать весь кредит, платишь только за взятые суммы. В течении года должен отчитаться за взятый транш, чтобы можно было взять следующий, в качестве отчета подходят ксерокопии товарных чеков, накладных, распечаток из приложения банка – все равно, что.
Большинство банков требует, чтобы:Дом строился в черте населенного пункта с развитой инфраструктурой;
Дом был пригоден для кругологодичного проживания;
Заемщик выбирал подрядчика из списка аккредитованных банком.
Сейчас, когда стоимость строительства растет космическими темпами, некоторые готовы пересмотреть свои взгляды на «кредитное ярмо».Может, и стоит взять кредит. Ещё реально в зарплатных банках получить под 10% годовых, и плюс примерно по 1% за каждый дополнительный год кредитного ярма. Если обсуждается рост стоимости строительства во много десятков процентов, то 10-15% кредита не кажутся уже заоблачными.
Ипотека на самостройУ некоторых крупных банков, в том числе у Сбера и ДОМ.РФ  существуют специальные ипотечные программы для самостоятельного строительства частных домов. Такие кредиты дают под залог участков или уже имеющихся квартир. Сумма кредита – до 10 миллионов рублей (или до 30, если заемщик живет в Москве, Санкт-Петербурге и Московской или Ленинградской областях);  ставка от 8,9%. Если заемщик не зарплатный клиент банка, ему нужно подтвердить доход выпиской из ПФР.Наш пользователь с ником perfilov89 в прошлом августе взял в банке кредит на самостоятельное строительство. Сначала ему одобрили кредит под 10,3%, после окончательного утверждения сметы и суммы стало 9,3%. Кредит он брал только на инженерное оборудование. Отчет об использовании денег банки с него не требовали, единственное условие – передать дом в залог согласно договору или выплатить долг до указанного срока.Многие наши пользователи, которые брали кредит на стройку в последнее время, говорят, что сейчас банки не требуют обязательного отчета о потраченных средствах чеками и другими документами, но такие кредиты выдаются редко и банковские специалисты не всегда хорошо ориентируются в этом вопросе.Менеджер в отделении банка сначала говорил, что нужен будет отчет. Потом я звонил оператору линии сопровождения ипотеки, он подтвердил, что отчет не требуется. При получении второго транша менеджер в банке сказал «по новой информации отчет не требуется» — за второй транш отчитываться тоже не надо.
Новый вариант семейной ипотекиВ нашей стране действует несколько льготных государственных ипотечных программ. Самой распространенной является льготная семейная ипотека; по этой программе можно получить деньги не только на покупку, но и на строительство дома.  Она действует до:31 декабря 2023 года (в общих случаях);
31 декабря 2027 года, если ребенку установлена инвалидность.
Сейчас эта программа расширена и на семьи с одним ребенком.Воспользоваться ей смогут родители не только двух и более детей, а уже при рождении первенца.
Если в семье есть ребенок (и усыновленный тоже), который родился 1.01.2018 г – 31.12. 2022 г, семья может участвовать в этой программе. Льготная ставка (сейчас это 7%) будет действовать в течение всего срока займа. В прошлом году сумму займа по этой программе уменьшили до трех миллионов рублей, независимо от региона. Первоначальный взнос – от 15% стоимости жилья.Исследования СБЕР ИНДЕКС показывают, что после изменения условий выдачи кредита по этой программе снизятся примерно до 60%; но так как она теперь распространяется на семьи с одним ребенком, возможность ее взять появится у большего количества людей.Как построить дом на материнский капиталМногие участники FORUMHOUSE построили дома с привлечением средств МСК – материнского (семейного) капитала.Размер материнского капитала
Год  

Рождение первого ребенка
Рождение второго ребенка
2022  
выплата 503,2 тыс. руб.
выплата 665 тыс. руб.
2023
выплата 523,3 тыс. руб.
выплата 691,6 тыс. руб.
2024
выплата 544,3 тыс. руб.
выплата 719,2 тыс. руб.
Закон разрешает потратить материнский капитал и на стройку дома, и на реконструкцию, и на возведение пристройки – но когда ребенку исполнится три года, не раньше.Если дом строит подрядчик, то пенсионный фонд перечисляет деньги сразу ему (рассчитывается за заказчика). Здесь кроме списка документов, приведенного на Госуслугах, банку нужно будет предоставить:Документ, который подтверждает право собственности на участок (или аренды, или бессрочного пользования).
Назначение участка – для ИЖС или садоводства;
Договор строительного подряда;
Уведомление (документ, который выдается сейчас вместо разрешения на строительство);
Обязательство оформить дом на всех членов семьи через полгода после того, как дом будет построен.
Если дом строится своими руками, то материнский капитал получит владелец сертификата, но как компенсацию расходов на дом (представители пенсионного фонда приедут и проверят, что на участке действительно появился капитальный объект) и тоже поэтапно, двумя одинаковыми траншами. Чтобы получить первый, нужно собрать все указанные выше документы и указать свои реквизиты – на них придут деньги.Через полгода нужно будет предоставить акт освидетельствования – документ, подтверждающий, что на участке появился дом.В большинстве случаев люди начинают строить дом сразу после рождения ребенка, а потом забирают компенсацию. Новый дом по закону не обязательно должен быть единственным жильем, по закону средствами материнского капитала можно и загородный особняк, в который семья приезжает только на выходные – главное, чтобы он соответствовал всем признакам индивидуального дома и был пригоден для жизни круглый год. Купить на средства материнского капитала земельный участок нельзя – это не будет считаться улучшением жилищных условий ребенка.Потратить деньги можно и раньше, не дожидаясь, пока ребенку исполнится три года, но только на ипотеку: погасить первоначальный взнос, основной долг, проценты.Чтобы не было никаких проблем, начать нужно с внимательного изучения списка документов. Вот поучительная история: участник нашего портала с ником Startersan взял в банке ипотеку на строительство, построился и зарегистрировал строение по дачной амнистии, без уведомления. Когда подал документы, чтобы погасить ипотеку маткапиталом, получил отказ.Отказали, так как при подаче документов мы не принесли уведомление (разрешение на строительство). Отказ официальный, подавали дважды. А уведомления нет и быть не может. Теперь поздно исправлять ситуацию. Дом уже в собственности, в ПРФ опускают глаза: все понимаем, но в списке документов значится «уведомление», пишите в суд.

Материнским капиталом можно компенсировать и строительство дома, построенного до рождения ребенка – но этот дом должен быть зарегистрирован после вступления в силу Закона о материнском капитале – 1 января 2007 года.Про остальные льготные ипотечные программы для строительства жилья с господдержкой, которые действуют и сейчас, подробно рассказывает эта статья. Речь идет оСельской ипотеке;
Предоставлении земельного участка для семей с тремя детьми;
Компенсации на погашение ипотеки (знаменитые «450 000 рублей»);
Льготной ипотеке  для многодетных;
Ипотеке на домкомплекты;
Дальневосточном гектаре.
Из-за самой низкой ставки у пользователей нашего портала популярна Сельская ипотека. Юридические консультанты FORUMHOUSE советуют обратить внимание на подводный камень этой программы: ставка может повыситься до размера ключевой Центробанка «в случае принятия решения об отказе в предоставлении субсидий» и ответственно рассчитывать свои силы.Предлагаем вам историю нашего пользователя, который реально построил дом на потребительские кредиты. Здесь обсуждаются банковские программы кредитования строительства, а здесь приобретение и строительство жилья по сельской ипотеке. Видео рассказывает, как в непростых текущих условиях рассчитать смету дома любого конструктива.